Форум о переезде в Краснодар

Более года назад Московская ассоциация гильдии риелторов (МАГР) выпустило меморандум, в котором осудило действия своих коллег. В нем сообщалось, что проведенное организацией расследование выявило факты вымогательства среди риелторов.
«Маклер, представляющий интересы продавца, устраивает аукцион среди покупателей, выбирая для совершения сделки того, кто предложит большую цену. При этом он зачастую действует за спиной продавца, то есть на свой карман. Получила распространение и практика, когда представитель продавца заключает с покупателем договор при условии дополнительного вознаграждения. Риелторы, представляющие интересы покупателя, вынуждены принимать эти условия, поскольку отказ приводит к срыву сделок», - гласил меморандум.

В условиях быстро растущего в прошлом году рынка риелторы нередко идут на обман клиентов и своих же работадателей, получая сверхприбыли. В одном из расследованных случаев агент покупателя требовал от агента продавца суммы в 20 тыс. долларов, угрожая повысить цену квартиры на 50 тыс., в другом речь шла о «прибыли» в 2 тысячи долларов, сообщает sob.ru.

Тогда, год назад МАГР твердо обещал бороться с нарушениями коллег. Способы предлагались следующие:

1) Информировать руководителей компаний, где работают мошенники (прессе их имена не разглашались, но сообщалось, что «меры будут приняты»).

2) Информировать потребителей о фактах неэтичных форм работы с покупателями квартир и обмениваться информацией внутри ассоциации.

3) Вырабатывать механизмы, делающие мошеннические действия риелторов невозможными или непривлекательными

4) МАГР также в очередной раз напомнила о необходимости принятия на федеральном уровне закона о саморегулируемых организациях. Рынок недвижимости – слишком сложный механизм, чтобы отпускать его на самотек. Саморегулируемая организация риелторов могла бы выступить одним из серьезных факторов, отвечающих за качество услуг на рынке и тем самым ограждающих граждан от мошенничества как со стороны преступников, так и со стороны нечистых на руку маклеров.

Что же сделано на сегодняшний день? Практически ничего. Ни закона о риелторской деятельности, ни закона о саморегулируемых организациях до сих пор не принято. Качество риелторских услуг по-прежнему вызывает у граждан множество нареканий, хотя в условиях стагнации рынка возможностей для откровенного мошенничества стало меньше.

При этом, по данным самих риелторов, до 60-70% квартир на вторичном рынке продаются через частных посредников, то есть не входящих ни в какое объединение и не представляющих никакое агентство недвижимости. Хотя при этом все частники имеют опыт работы в агентствах. Они либо постоянно сидят там, время от времени подрабатывая «левыми» сделками, либо то устраиваются в агентства, то снова уходят на «вольные хлеба».

Некоторые из них даже очень гордятся своей «независимостью»: по одному из телефонов на вопрос «Вы какую фирму представляете?» был получен ответ «Союз черных маклеров!», пишет sob.ru.

В основном «частники» работают с сегментом эконом-класса. Оно и понятно: комиссия риелторов-одиночек раза в 2 ниже, чем в агентстве недвижимости. Покупатели более дорогого жилья предпочитают обращаться в «официальное» агентство. Так есть хоть какие-то гарантии, что в случае недобросовестной работы риелтора его хоть можно будет найти. А где искать частного посредника, если он вдруг исчезнет после получения задатка? Или если обнаружится факт обмана или мошенничества с его стороны?

В общем, как это ни печально, но рынок недвижимости в России остается диким, работа риелторов очень слабо регулируется и контролируется, а простые граждане, обращающиеся к посредникам, по-прежнему – «в группе риска». Выход пока один – выбирать агента только по рекомендации знакомых, родственников, коллег, причем «проверенным» должен быть конкретный человек, а не агентство недвижимости в целом. Либо – в решении жилищного вопроса положиться на собственные силы.

http://vsedoma.km.ru/view/?mode=article ... ca7be14406

"99% объявлений в газетах - обман"
Снять квартиру без риелтора в Москве практически невозможно. Если только по знакомству, а 99 процентов объявлений в газете "Из рук в руки" или на сайте cian.ru (главном портале московской съемной недвижимости) выставлены риелторами. И не стоит обольщаться, что под объявлениями разные номера: например, только у меня - пять телефонов.

***

Настоящий профессионал-риелтор знает, как обмануть любого клиента. Но и на нервах самих риелторов работа отражается очень сильно. Когда ты не можешь сделать работу чисто, приходится идти на подлые трюки, а за это рано или поздно расплачиваешься. У нас в агентстве были случаи, когда агентов и били разгневанные клиенты, и с балкона со второго этажа парень прыгал - спасался от разъяренного хозяина квартиры. У нас говорят: если риелтор ни разу не получал по лицу, это плохой риелтор.

"Они не понимают, что не бывает суперквартир за 3 копейки"
Приемов масса. Надо, например, мне сдать квартиру среднего уровня за 25 тысяч. Если просто повесить рекламу про нее, то она может вяло провисеть неделю. Но это никому не нужно, и создается ажиотаж. Вместе с этой квартирой я вывешиваю объявления о пяти-шести на соседних улицах по 22 - 23 тысячи плюс еще про одну с суперевроремонтом и всеми пирогами за 20 тысяч. Народ начинает звонить как сумасшедший! Они не понимают, что за 20 тысяч им никто ничего с евроремонтом не сдаст, но мне-то только это и нужно. Вру им напропалую, что те квартиры либо уже сданы, либо "не прозванивается" хозяин, либо еще что-то, но зато есть вот такая квартирка за 25 тысяч. И люди идут смотреть! Но это еще считается честной работой. Многие поступают жестче. Они приглашают клиентов смотреть "суперквартиру за три копейки", а когда те уже стоят у подъезда, отзванивают им, говорят, что все сорвалось, и зовут на нужный адрес. А люди-то уже приехали, потратили время! Почти никто не отказывается.

***

Если очень надо, я практически любую квартиру могу сдать за день. Например, устраиваешь "кастинг". Вызываешь на одно и то же время человек двадцать, но не в одно место, а "расставляешь" их по соседним улицам - просто говоришь неправильный адрес. И по очереди по телефону приглашаешь в квартиру. Врешь при этом что угодно: что ошибся домом, что опаздываешь, что хозяин не открывает, но не даешь им уйти. Но делаешь так, чтобы входящие клиенты видели выходящих, и давишь на них: вот люди вышли, за деньгами пошли, сейчас перехватят квартиру, соглашайтесь быстрее. Выстоять под таким прессингом трудно.

"Клиента из квартиры не выпускать!"
Конкуренция среди риелторов сейчас очень большая. Доходит до комичного. Хозяин обращается в несколько агентств сразу. Ты выставляешь в рекламу квартиру за честные 25 тысяч, тут же ее, чтобы заполучить клиента себе, другое агентство ставит за 23, следующее - за 22, еще одно - за 20. А потом говорят приехавшим на просмотр, что хозяин передумал и поднял цену. Сегодня видел, как таким образом четырехкомнатную квартиру на Охотном ряду, выставленную за 150 тысяч, "опустили" до 115. Вот хозяин удивится, когда к нему придут клиенты с такими ожиданиями.

***

Чтобы "сбить с хвоста" конкурентов, приемов много. Например, приходишь к хозяину квартиры, который подал заявку в несколько агентств, с коллегой-риелтором и говоришь, что привел клиента. Тот восхищается квартирой и кричит, что только о ней и мечтал, завтра обязательно ее снимет. И дает залог тысячу рублей. Хозяин говорит всем другим агентствам, что все уже сдал, а ты спокойно нагоняешь в квартиру клиентов. И на следующий день приходишь подписывать с хозяином договор и говоришь ему что-нибудь: тот клиент передумал, попал в аварию, умер, но не расстраивайся, ты имеешь дело с профессионалом, мы уже подобрали замену, вот стоят люди. Как правило, удается забрать потом даже ту залоговую тысячу.

***

Железное правило: клиента, у которого мелькнула в глазах хотя бы искра интереса, нельзя выпускать из квартиры. Хотя бы тысячу рублей залога, но надо из него вырвать. Агент - та же цыганка. Он мелет языком на автомате, завораживает, чуть ли не в транс вводит клиента. Одна женщина отдала пять тысяч залога за квартиру, вышла на улицу и поняла, что ей совсем не хочется тут жить. Звонит - не хочу, верните залог. "Нет, - отвечаю, - вас же никто за язык не тянул, пистолет не держал у виска". Был случай, когда в одну квартиру привели индусов. Хозяин орет: "Вы чего, я индусов даже рассматривать не хочу в качестве жильцов!" Агент взял и заперся в туалете, в ответ кричит: "Не выйду отсюда, пока договор не подпишете! Пихайте мне под дверь паспорта, буду тут договор заполнять!" Самое смешное, что тех индусов он в той квартире все же поселил.

"В агентстве необходим детектор лжи"
В этом бизнесе не защищен вообще никто. Агента через раз кидают клиенты. Ты их привел в квартиру, выполнил работу, а они норовят напрямую договориться с хозяином и зажать оговоренные комиссионные. Некоторые записки с телефонами в мебели оставляют, некоторые в наглую визитки суют хозяину, а некоторые откровенно посылают агента на три буквы. И сделать ничего нельзя, давить на совесть таким людям бесполезно.

Но и агенты свою контору кидают за милую душу. Как минимум пятьдесят процентов сделок со съемом квартир - "левак". То есть агент помогает сдать квартиру, но в конторе говорит, что сделка сорвалась. Деньги - а это не меньше 20 тысяч! - себе в карман.

***

Бороться с "леваками" невозможно. Во-первых, риелторы в фирме не оформлены, это конторам невыгодно. Во-вторых, ну выгонят его, он пойдет в другое место. Текучка кадров в агентствах колоссальная. Я у себя беру в залог любой документ: у меня в столе лежит стопка военных билетов, загранпаспортов и прочих. Чтобы не допустить "кидка", сидишь в конторе и считаешь: так, в это время они должны встретиться с клиентом, сейчас зайти в квартиру, сейчас подписать договор - и звонишь постоянно то агенту, то клиенту, пытаешься контролировать. В некоторых агентствах выдают мобильники, перемещение которых можно отслеживать. А в одном крупном - вообще купили детектор лжи! И каждый месяц прогоняют через него весь персонал. Так прямо и спрашивают: "Левачил?!" Но деньги большие, искушение у людей огромное, так что сделать ничего невозможно.

***

Если крутиться как следует, то можно зарабатывать очень прилично. Хороший агент, который вкалывает 24 часа в сутки, зарабатывает сегодня 120 - 150 тысяч в месяц. Великолепный и удачливый может делать 200 тысяч. Пока не выполнил план, ты получаешь 40 процентов со сделки. Выполнил - твои все 70 процентов. План - 50 тысяч в месяц, это немного.

Но долго таких нагрузок и такой работы с людьми никто не выдерживает. Дольше двух лет люди в нашем бизнесе не живут. Либо уходят куда-то, либо спиваются. У меня в конторе половина молодых ребят - алкоголики. Проведут сделку и на два дня - в запой.

Не попадись!
Агенту нужно лишь одно: чтобы клиенту понравилась квартира и он ее поскорее снял. Для этого у риелтора есть немало на первый взгляд простых, но действенных приемов.

"Ночной просмотр"
Как правило, при просмотре квартиры в темное время суток легче скрыть недочеты. Электрический свет скрадывает недостатки. А уж понять, какой вид открывается из окна, и вовсе невозможно.

"Уютный запах"
Общеизвестно, что запах свежего кофе располагает людей на позитивный лад. Некоторые специально варят в пустой кухне кофе, чтобы воздействовать на клиентов.

"Контрастный душ"
Чтобы запугать клиента, его сначала ведут в полностью "убитую" квартиру, пережившую еще наполеоновское нашествие. А потом на контрасте уже и средненькое жилище кажется настоящими хоромами.

"Вроде бы скидка"
Люди любят скидки. Один из приемов - уступить в деньгах, не пожертвовав ничем. Например, колеблющимся клиентам предлагают "разбить залог", то есть выплатить равную месячной стоимости аренды сумму залога не сразу, а за два платежа. Вроде бы сумма взноса за квартиру уменьшилась, но в деньгах клиент не выиграл ничего.

http://realty.mail.ru/news/7009.html

Некоторые риэлторы настолько любят чужие деньги, что совсем не могут себя контролировать, когда речь заходит о размерах вознаграждения. Традиционных 6 % уже мало, они не способны уже утолить безжалостной финансовой жажды. Как хорошо, что есть такая полезная штука, как скрытая комиссия! Самым бесстрашным риэлторам, самым фанатичным обожателям чужих денег она дает прекрасную возможность «развести» клиента, на любую сумму, душе угодную! И, что самое удивительное, в безупречной правовой форме!

Какие же суммы недобросовестные риэлторы скрывают от своих клиентов? Как не попасться на удочку «разводил» от недвижимости? Об этом в интервью журналу «Квадрум» рассказал Петр Стрешнев, руководитель агентства недвижимости «Стратегия Партнерства»:

- Скрытая комиссия - это термин относительно новый для рынка недвижимости. Как он появился на рынке?

- Вы правы, раньше понятия скрытой комиссии не было, поскольку все квартиры продавались риэлторами иначе, чем продаются сейчас. Продавцы обзванивали фирмы и оставляли заявки на продажу квартир с ценой, которую они хотят получить. Если риэлтор продавал квартиру дороже, то превышение над ценой хозяина, как раз, и являлось комиссией фирмы. Все было понятно, и продавцу и риэлтору. Но рынок недвижимости совершенствовался, продажи по заявкам уступили место эксклюзивным договорам, в которых стороны уже формально должны были фиксировать стоимость квартиры и комиссию риэлтора. Так вот, эта новая цивилизованная форма продажи квартир вступила в противоречие со старым, уже не цивилизованным подходом некоторых риэлторских фирм к комиссионному вознаграждению. Поэтому ими была скорректирована договорная база таким образом, чтобы иметь возможность, в обход продавцов, получать дополнительные деньги за свои услуги, так называемую, скрытую комиссию.

- Петр Николаевич, как образуется скрытая комиссия?

- В основе появления скрытой комиссии лежит преднамеренная недооценка риэлтором стоимости квартиры. К примеру, ваша квартира объективно должна стоить 80 тысяч долларов, а вам ее оценили в 75 тысяч. От этой стоимости назначили комиссию за продажу в размере 5 %, то есть 3,75 тысячи. Реально квартира была продана за 82 тысячи, сказался рост цен. Перед тем, как подвести итоги сделки, уясним вопрос, как может браться комиссия. Более «кровожадный» риэлтор включит ее в оцененную им стоимость, то есть в 75 тысяч. Более гуманный возьмет ее сверх этой суммы. Теперь простая арифметика. Заплатив риэлтору официальную комиссию 3,75 тысячи, в первом случае вы получите за свою квартиру 71,25 тысячи, а недополучите 7 тысяч. Во втором случае вы получите за квартиру 75 тысяч, а недополучите 3,25 тысячи. То, что вы недополучили, по праву должно принадлежать вам, просто от вас эти деньги скрыли. Это и есть скрытая комиссия риэлтора.

- То есть фирма преднамеренно недооценила квартиру? Получается, что это обман?

- Если более точно, то это воровство, облеченное в правовую форму. Когда в последствии продавцу удается узнать реальную цену, за которую была продана его квартира, то получить эти утаенные деньги он уже не сможет. Договор, который он подписал, в этом смысле безупречен. А для того, чтобы продавец сразу не узнал «страшную» тайну о стоимости своей квартиры, на сделку едет начальник отдела, менеджер, юрист или еще кто-то. Цель одна - не допустить прямых контактов продавца с покупателем. Внешне это выглядит, как забота фирмы о своем клиенте. Хорошенькая забота! При этом я не хотел бы, чтобы у людей сложилось мнение, что все фирмы так работают. Это не так. Многие фирмы объективно, в интересах клиента проводят оценку квартиры. Просто мы говорим о явлении, которое дискредитирует рынок и не дает ему развиваться.

- Почему же клиенты позволяют себя обманывать?

- Думаю, легче всего ответ на этот вопрос искать в недостаточной правовой культуре населения. Наверное, это так. Но стоит задуматься и об отношении нашего человека к собственности. Думаю, оно несколько иное, чем у населения государств с вековыми устоями частной собственности. Нам не хватает еще личной ответственности за распоряжение своим имуществом, а это почва для обмана. Поэтому пожелания клиентам такие: больше ответственности, больше контроля! Есть, правда, объяснения в излишней доверчивости клиентов. Очень часто граждане обращаются к риэлторам не от хорошей жизни, а ввиду тяжелых жизненных обстоятельств, в их разрешении они смотрят на риэлтора как на бога, как тяжело больной смотрит на врача. В таком состоянии их обмануть очень легко, они беззащитны. Тот, кто встает на путь их обмана не просто преступает закон, он преступает нечто большее.

- По идее, государство должно реагировать на такие нарушения и защищать клиентов…

- Государство должно сделать главное, создать условия, при которых отношения продавцов и покупателей в процессе сделок могли бы быть абсолютно прозрачными. Будут созданы такие условия, будет и меньше нарушений со стороны посредников. По крайней мере, с такими нарушениями можно будет законным образом бороться. А сегодня мы имеем ситуацию, которая провоцирует риэлторов на злоупотребления. Речь о нашем налоговом законодательстве. Его несовершенство вынуждает граждан, для которых продажа квартиры не бизнес, а жизненная необходимость, в договоре скрывать истинную стоимость квартиры. Если при этом они не досчитались своих денег на величину скрытой комиссии, то вернуть их в соответствии с законом становится проблематично, налоги то не уплачены. Кому такая ситуация выгодна? Недобросовестному риэлтору. Но такого козыря у него быть не должно.

- Как продавцу строить свои отношения с риэлтором, чтобы избежать обмана?

- Надо четко прописать в договоре на оказание услуг два момента. Первый - денежная сумма, которая будет предназначаться продавцу квартиры за ее продажу. Второй - комиссионное вознаграждение риэлтора как разность между стоимостью квартиры, за которую она будет продана, и суммой, предназначающейся продавцу.

- Но так строить свои отношения с риэлтором могут только продавцы, знающие истинную стоимость своей квартиры. А как быть тому, кто в ценах не ориентируется, как не «продешевить»?

- Узнать примерную стоимость квартиры не трудно в том же интернете, в газетах и журналах, где публикуются объявления о продаже квартир. Полезно позвонить нескольким продавцам аналогичных вашей квартир и спросить их о ценах. Наконец, можно получить оценку стоимости квартиры в нескольких агентствах недвижимости по телефону.

- Петр Николаевич, фирмы несут большие накладные расходы, они вынуждены брать большие комиссионные…

- Некоторые даже необходимый минимум своей комиссии определили в 3 тысячи долларов. Понятно, что все расходы должны быть оправданы. Это чистой воды экономика. Но не должно быть такого, чтобы эти расходы являлись оправданием обмана. Экономика здесь глумится над моралью. - А если этот необходимый минимум не достижим? - Тогда маклеры фирм лишаются потенциальной работы и заработка. Страдают и клиенты. Получив от фирмы отказ в обслуживании, они вынуждены идти в рискованный сектор рынка, к «черным» маклерам, у которых комиссия значительно ниже. Вот вам одна из причин «левых» сделок и процветания теневого рынка недвижимости.

- Есть и другие причины?

- Есть. Думаю, не будем мы здесь обсуждать свойства человеческой личности. Интересен другой аспект, который напрямую связан с дальнейшим становлением рынка. И заключается он в следующем. Многие маклеры на фирмах уже давно выросли из рамок наемных работников. Они великолепные специалисты, они не нуждаются в рекламной поддержке, а работают на своей клиентской базе. И доход фирме они уже принесли немалый. Надо бы открывать свое дело, да боязно. Всякие там бюрократические препоны и налоги опять же. Вот и приходится «левачить». К тому же делать им это морально комфортно, с клиентами они честны, а фирма сама виновата, что уподобилась дорогому бутику.


http://homeweek.ru/interview/20